Hebt u wel eens overwogen een huis te kopen op een veiling? Met name als er sprake is van een executieveiling, meestal een gedwongen verkoop door een bank die gebruik maakt van haar hypotheekrecht, hebben particulieren vaak weinig belangstelling. Omdat de koopprijs op een executieveiling in het algemeen lager is dan normaal kan het echter zeer interessant zijn. Ook voor u! Toegegeven: aan een executieveiling kleven haken en ogen. In het algemeen is het dan ook verstandig een deskundige in te schakelen, bijvoorbeeld een ervaren makelaar. Stel u bent geïnteresseerd in zo’n woning, waar moet u dan op letten? Een executieveiling wordt altijd aangekondigd in een advertentie. In de advertentie wordt vermeld dat het om een executieveiling gaat. Gewoonlijk staat er dan dat het een verkoop is op grond van artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek. De organisatie is in handen van een notaris. Van de notaris krijgt u informatie over de woning of de woning bewoond wordt en over de veilingvoorwaarden. Die informatie wordt ook op internet geplaatst, bijvoorbeeld op www.veilingbiljet.nl. Daar kunt u ook lezen hoe de gang van zaken is op een veiling. Het is verstandig eerst een paar keer een veiling te bezoeken om te zien hoe het daar praktisch aan toe gaat. De veiling is openbaar en mag dus door iedereen worden bezocht. Welke haken en ogen kleven aan een executieveiling? Soms lukt het de notaris niet om in contact te komen met de eigenaar/bewoner van de woning. Dan is bezichtiging van de woning niet mogelijk. Zelfs als je soortgelijke woningen kent, blijft de vraag hoe deze woning er van binnen uit ziet. Als koper draag je bij een executieveiling namelijk zelf het risico voor niet zichtbare of onbekende gebreken. Als de woning verhuurd is zonder toestemming van de bank (dat is op een executieveiling de verkoper) kan de huurovereenkomst worden beëindigd. Daarvoor is toestemming van de rechter nodig. Dat kost echter tijd en geeft voorafgaand aan de veiling niet altijd duidelijkheid óf en wanneer de huurder de woning moet verlaten. De koper is na de veiling gebonden aan de koop maar wordt pas eigenaar na de betaling van kosten en koopprijs via de notaris, net als bij een gewone koop van een huis. Afwijkend van een gewone koop is dat bij een executieveiling het risico voor schade aan de woning direct na de veiling al over gaat op de koper! Het is dus noodzakelijk om direct na de veiling de woning te verzekeren. De bank verkoopt de woning en niet de eigenaar. Als de eigenaar (of huurder!) de woning nog bewoont, moet de koper in het algemeen zelf en voor eigen rekening de ontruiming regelen. Voor de ontruiming moet een deurwaarder worden ingeschakeld. U kunt een woning op een veiling niet kopen onder de ontbindende voorwaarde van financiering. Als u op een veiling een woning heeft gekocht moet u (direct) kunnen aantonen dat u in staat bent de koopprijs en kosten te betalen. Dit kunt u doen met behulp van een verklaring van uw financier waarin wordt toegezegd dat u de geboden koopprijs en kosten kunt financieren. Deze risico's voor een koper zijn de grootste oorzaak dat de opbrengst bij een veiling vaak lager is dan bij een 'gewone' koop van een woning. Een verstandige koper houdt bij het uitbrengen van een bod rekening met de mogelijke risico’s. Als u die goed weet in te schatten, zelf of met behulp van een deskundige, ligt daar echter ook de uitdaging! Mr. M.Ph. Sutter